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安徽省物業服務收費管理辦法
發布時間:2016-06-02   文章來源:站內發布   瀏覽次數:1661

各市物價局、住建委、房產局:

現將修訂后的《安徽省物業服務收費管理辦法》印發給你們,請認真貫徹落實。

  

         安徽省物價局     安徽省住房和城鄉建設廳

                                              2014年10月10日

 

安徽省物業服務收費管理辦法

 

第一章  總則

第一條  為規范物業服務收費行為,保障業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,促進我省物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業管理條例》等法律法規及有關規定,制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本省行政區域內物業服務收費的監督管理。

第三條  本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人所收取的費用,主要包括物業公共服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務費等。

第四條  省人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理。

設區的市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。

第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水平相適應的原則,按照當地物業服務行業平均成本、法定稅費和合理利潤確定。

第六條  物業服務收費根據物業的性質和服務內容等不同情況,分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅小區物業公共服務費、小區車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價;非普通住宅小區物業服務收費,以及滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費實行市場調節價。

普通住宅小區與非普通住宅小區界定由各市確定。

第七條  提倡建設單位、業主或業主大會通過市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。

業主大會成立后的小區住宅物業服務收費可試行市場調節價,由小區業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同,約定服務事項和服務標準。

 

 

第二章  物業公共服務收費管理

第八條  普通住宅小區物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同約定,提供的公共性物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。

物業公共服務費根據物業服務等級、服務成本等因素實行分級定價。物業服務等級標準由委托單位與物業服務企業按照《住宅區物業服務標準》規定進行約定,并在物業服務合同中明確。價格主管部門會同物業主管部門,根據當地物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況,制定相應等級的基準價和浮動幅度,并向社會公布。

價格主管部門應當會同物業管理主管部門,每兩年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

第九條  業主大會成立前,由住宅開發建設單位按規定選聘物業服務企業的,為前期物業服務階段,雙方應當簽訂前期物業服務合同,約定服務等級,并對照相應服務等級的基準價及浮動幅度確定具體的物業服務收費標準,報價格主管部門、物業管理主管部門備案后實施。

第十條  物業公共服務費由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業服務企業固定資產折舊等以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成。

原則上單列不低于10%的物業公共服務費,專項用于物業共用部位共用設施設備維修養護,每年公布一次收支使用情況,接受業主監督。具體比例及管理辦法由各市制定。

第十一條  電梯及由物業服務企業管理的增壓水泵等高能耗共用設施設備運行所需電費可列入物業服務成本,也可單獨據實分攤,具體辦法由各市價格主管部門確定。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,通過專項維修資金予以列支的,不得計入物業服務成本或物業服務費支出。

第十二條  住宅小區公用附屬設施用電、用水(不包括從事生產、經營活動用水、用電)執行居民用電、用水價格。

第十三條  物業服務區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述企業委托代收上述費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

第十四條  物業公共服務費可以預收,具體由物業服務企業按照物業服務合同所約定的期限向業主、物業使用人收取,約定時間不得超過物業服務期限;未作約定的,預收期不得超過6個月。

第十五條  物業公共服務費按照房屋產權證書登記的建筑面積計算;尚未登記的,暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。

業主、物業使用人應當按照房屋買賣合同和入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間,作為交納物業公共服務費的起始時間。

依法改變居住用途用于經營的住房,物業公共服務費按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第十六條  業主或業主大會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主或物業使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈利或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

 第三章  車輛停放、垃圾清運收費管理

第十七條  物業服務區域內車輛停放收費標準,應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取車位服務費和場地使用費。其中專有車位(庫),應交納車位服務費;物業管理區域內,業主共有車位(庫)的車位使用人或租用車位的使用人應當交納車位場地使用費。

車輛停放收費標準由各市價格主管部門會同物業主管部門制定,并適時調整。

車輛停放費包括車庫、車位的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

物業服務企業不得向進入物業管理區域內執行公務及為業主或者物業使用人配送、維修、安裝等臨時停放車輛收取停車費用。

第十八條  業主或物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業服務企業指定的地點堆放,并繳納裝飾裝修垃圾清運費,具體收費標準由各市制定。

 

第四章  其它服務收費管理

第十九條  實行市場調節價的物業服務收費,業主大會成立前,由物業服務企業與開發建設單位或物業買受人在物業服務合同中約定執行;業主大會成立后,由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

第二十條  物業服務企業對人員、車輛實行出入證件管理的,應當為業主或物業使用人免費配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補辦的,可以適當收取制作成本費用。

第二十一條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

 

第五章  行為規范管理

第二十二條  各級價格主管部門在制定或調整本行政區域內物業服務收費標準時,應以物業公共服務所需當地社會平均成本為基礎,充分聽取業主、物業使用人和物業服務企業等社會各界的意見。物業主管部門要監督物業服務企業提供質價相符的服務。

第二十三條  物業服務企業應當嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。物業服務企業違反規定以及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準以及重復收費的,業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

第二十四條  物業服務企業應加強對物業服務的成本控制,積極采用現代信息技術開展物業服務。加強對業主的宣傳,引導業主參與服務過程,切實降低成本,提高服務質量。

第二十五條  物業服務企業依約履行義務的,業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費。業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

第二十六條  物業服務收費實行明碼標價,物業服務企業應將服務內容、收費項目、收費標準及收費方式在經營場所或服務地點醒目位置公布。物業服務企業每年(或財務年度)向業主、物業使用人公布利用業主共用、共有設施經營收益和支出情況,以及單列的物業公共服務費收支情況,接受監督。

對于實行酬金制的住宅小區,物業服務企業應當每年(或財務年度)向業主、物業使用人公布物業服務費收支情況,接受監督。

第二十七條  實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記制度。物業服務企業收費前,應到當地價格主管部門辦理《服務價格登記證》,亮證收費,收費時使用稅務票據。 

第六章  監督管理

第二十八條  各級價格主管部門和物業主管部門要加強對物業服務企業的收費項目、收費標準和服務內容、服務質量的監督管理。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第二十九條  各地應依據本辦法規定,結合當地實際,制定實施辦法。

第三十條   本辦法自2014年11月1日起執行,由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門負責解釋。省物價局、省建設廳2005年印發的《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》(皖價房〔2005〕154號)同時廢止。

 

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